投資塾-

121章：管理会社

105章の続きです。
お部屋の中、共用部分をチェックしたら、マンションの目には見えない部分を確認しましょう。

１．修繕履歴
築30年以上経過しているマンションでも、外装工事は数回行っているものの、配管工事は未了であるマンションは多くあります。そのようなマンションは出来れば避けたほうが良いでしょう。30年経過していれば、既に配管内部は錆ついており、衛生上もよくありませんし、いつ破損するかも解りません。そのような状況にも係わらず配管交管を行ってきていないマンション（今後も具体的な計画もない）は、住民の方々が高齢な場合が多いです。ですから、修繕積立金をあげて又は一時負担金で工事計画する事に消極的です。

�@配管（給水・排水）…築30年経過しているには係わらず、具体的な計画がないマンションは注意。住民は性格（経済状況・年齢など）がある為、支出は抑えたいと思うのは当然だが、管理会社はもっと責任を感じて提案すべきです。工事ぜず、既に僅かでも漏水しているかもしれません。そしたらコンクリートにも影響しマンション寿命が縮まります。

�Aエレベーター…築40年経過やそれに近いマンションでは交管する必要があるでしょう。だいたい１基で約1,500〜2,000万円かかります。大きな費用です。

�B外壁補修…15年に1回は行う必要があるでしょう。築30年以上経過しているマンションでも1回も行ってないところもあります。例えば駅に近いからといってもそのようなマンションは避けたほうが良いです。



２．管理会社も大きなポイントです。通常大手と言われる管理会社であれば、危険をともなうマンション状況は避けるべく、修繕工事などの具体的な提案を随時するはずです。配管もそうですが、エレベーターなどは寿命がきたら管理責任にも発展する為、危険信号がでたら止めるという事もありえます。
管理会社で悪質とも言える会社は実はけっこうあります。その代表がＳ○管理でしょう。この会社は分譲時に駐車場部分を区分所有者の持分にせず、自社で所有しています。マンション住民はＳ○に賃料を払って駐車場を使用する訳です（全てのS○シリーズではない）。通常マンションにとって駐車場収入は大きく、修繕積立金に充当します。→マンション住民の修繕積立金はその分低く設定できるはずです。
　しかし、もっと重要なのは、駐車場部分をＳ○が所有している為、マンションは大幅な容積率オーバーのマンションとなってしまう訳です。もっとひどいのは接道すらままならないマンションもあります（マンションの敷地と道路の間に管理会社所有の駐車場があり、Ｓ○の同意がなければ建替えが出来ない）。このような会社の営業姿勢は信じられないものがありますが、マンションが新しいうちは大きな問題となってませんが、これからマンション老朽化を迎えるなかで露呈してくるでしょう。このような会社でも管理員はいい人なので、つい油断してしまいますが、これからの時代はこのような管理会社のマンションを選んではいけません。

次章に続く・・・

120章：世界経済との関連

前回、量的緩和を行った2001年。不動産市場に影響が出てきたのは、翌年2002年から（厳密にゆうと1999年頃が底値）、2002年頃から通常回復し、2003年頃から地価上昇し、2005年から激しく2年間地価上昇しミニバブルと言われたのは記憶に新しいと思います。よもやわずか数年後2007年から一気にここまで価格破壊するとは改めて経済の恐ろしさを思いしるところです。
　今回の量的緩和措置では、お金が市場に大量に流れるわけですから、経済効果はあると思います。しかし、前回の時と大きく違うのは世界経済状況です。アメリカなどの経済は深刻で、政策金利も0.00から0.25と極めて低く、実質金利などは日本（0.1）より遥かに低いわけです。この事により円高傾向になっている一因とも言えるでしょう。
　今後は中国は世界経済（世界）の中心となっていくと思いますが、基軸通貨の問題など、どれくらいの時間・状況になるかは難しいところです。日本はアメリカとの関係もあり、いろいろ問題はあるでしょう。
　不動産市場については、過去の不動産周期からですと5年間間隔で、地価の変動があるとデータでは言われています（不動産鑑定士目線）。
それからは、ミニバブルビークが2007年（平成19年）でしたので、下落反転は2012年（平成24年）頃からではかという視点があります。しかし、底値はその前でしょう（不動産仕込み時）。それは来年ではと思ってます（底値感は1〜2年続くかもしれません）。
　量的緩和により、株価も1万円台をとり戻し効果はありました。しかし経済の最悪状況にカンフル効果はあるものの、抜本的回復には数年かかるでしょう。苦しい時代ではありますが、不動産投資をお考えになられている方には大きなチャンスです。
　しかし上記記載したように、世界経済背景があるので調整が必要になる可能性もありますのでご了承下さい。

119章：量的緩和政策

日銀は1日、追加の金融緩和策を決めた。年0.1％の固定金利で10兆円規模の資金を金融市場に供給する。期間がやや長めの金利にも圧力がかかるようにする狙いで、この手段による供給には終了期限を設けない。
・・・・
日銀が新たに導入する資金供給手段（新型オペ）は期間3カ月で、供給規模として10兆円を明示。流動性が高い国債も担保資産とした。日銀は昨年12月に金融危機などへの対応として企業金融支援特別オペを導入したが、この際には供給の規模を特定せず、担保は社債、コマーシャルペーパー（CP）などで国債を含めていなかった。
　10兆円の資金規模は、現在の日銀の資金供給総額（40〜50兆円規模）の2割程度に相当する計算。金融機関の資金重要が強まれば、新型オペによる供給量をさらに引き上げるという。
・・・・円高進行の背景には一部の短期金利で日米の水準が逆転していることがあり、今回の措置で長めの金利まで広く押し下げられれば、円高に一定の歯止めがかかる可能性がある。
・・・・日銀は10月末の定例の金融政策決定会合で、社債などを担保に固定金利（年0.1％）で資金を貸し出す企業支援特別オペの3月末での打ち切りを決めた。特別オペを上回る供給量を持つ新型オペを導入することで、金融機関の不安の芽を摘み取る狙いもあるとみられる。

▲量的緩和
中央銀行が金利ではなく金融市場の資金量を政策目標にして運営する金融政策。日銀が2001年3月に導入した量的緩和は、金融機関が日銀に預ける「日銀当座預金残高」を目標とし、金融市場に資金を大量に供給した。
　厳密には資金量を目標にする政策だが、金利を目標としつつ大量の資金供給をする場合も、広い意味での量的緩和と呼ぶことが多い。ニッチ銀は潤沢な資金供給について「量的緩和ではない」という姿勢だったが今回初めて量的緩和と打ち出した。

（2009/12/2）日本経済新聞抜粋

小学生でも知っているニュースですが、今後不動産市場の説明をする時におさらいする可能性が高いので、あえて記事にしました。

118章：2番底の恐れも

暫く、記事の投稿を休んでいました。休んでいたというより、次の局面がくるまでは、あまりくどくなってもいけないと自粛しておりました。
さて、前々から私が申し上げていましたとおり、円高・株安・デフレ傾向等経済の不安が顕在化してきました。
　これは、今になって経済不安問題がおきたのではなく、元々サブプライムローン問題以降経済は非常に危険な状態にあったわけです。不動産の事で申し上げると、8月には新聞各社で都心においては不動産地価等は底打ちか？というような記事が掲載され、その記事を信じてマイホームを購入した人も多くいると思います。あれから2ヵ月等で株安・円高傾向になり、不動産も2番底がくる恐れがあります。いかに、新聞（国）が嘘の情報を流しているかが理解して頂けたと思います。また、私の過去の記事も是非読んで頂きたい。不動産に関しては、私がずっと申し上げてきたとおりになっていると思います。必ず参考になると思います。

12月1日に、日銀は量的緩和を実施する事を決めました。この事は非常に重要です。
これから暫く、この事についてや、今後の経済予測。不動産市場予測を行っていきますので、是非、読んで頂ければ幸いです。

117章：少し冷静に

少し話はそれますが、アメリカの各企業の決算発表はなかなか好調で、世界不況も脱したのではないかという空気が流れています。中国もGDP成長率8％台に自信をのぞかせ、世界経済の光明が見えている感がある。しかし、中国が発展するという事はアメリカのドルが弱まる事にはならないのだろうか？9月にはオバマ大統領が世界基軸通貨はドル以外必要なないと言っていたが、そう単純な問題ではないはずだ。
中国のアメリカ国債保有率は世界1位（日本は2位）であり、日本には出来ない事だが、中国が国債を売却すればたちまちドルの価値は下がってしまう。その辺りは両国首脳が話あってバランスをとっているのであろう。日本は蚊帳の外である。
話を元に戻しますが、中国はともかくとしてアメリカの経済が回復傾向というには眉つばと思います。
アメリカの実態に関しては機会があればまた記述しますが、日本経済もなにか底を脱したような雰囲気が流れているのは、違和感を感じます。不動産市況については、昨年よりはだいぶん相場は下がりましたが、まだまだ不安要素は多い。金利が安い為、居住用を購入する人たちからすれば（月々返済額で）、購入計画が成り立つから充分買い時と思うかもしれませんが、経済不況が来て売却せざるえない必要がでた時に現在が底値でなかった時の事も想定して住宅ローンを組んで欲しいと思います。私のブログに各国の政策金利を張り付けてありますが、日本の政策金利が非常に低い事。今までは日本だけが非常に低かったわけですが、現在は各国低く設定されています。世界はもちろん、日本の政策金利もあがるリスクへの警鐘として張ってある事に気づいてほしいと思います。

116章：不動産市況低迷を嫌気

不動産投資信託（REIT)市場で外国人投資家が売り姿勢を強めている。東京証券取引所が15日発表した9月の投資部門別売買状況によると、外国人は63億円の売り越しだった。売り越しは2カ月連続。不動産市況の低迷が長引き、REITの成長シナリオが描きづらいことが嫌気されているようだ。

9月に売買額は2月（115億円）以来の高水準となった。オフィス空室率など国内の賃貸市況の悪化に歯止めがかからないことが外国人売りの根底にある。REITの収益は保有物件の賃貸収入に依存する。最大手の日本ビルファンド投資法人では2010年6月期の分配金（配当に相当）は前年実績から26％減る見通しだ。
　REITは利益のほぼ全額を配当に回すため手元資金が薄く、保有物件を増やすには公募増資などで外部から資金調達する必要がある。市場では縮小均衡からの脱却を期待する声が強いが、昨年に重要が集まらずに増資を中止したREITもあり「慎重姿勢を崩していない」（大手証券）。公募増資は昨年7月を最後に途絶えている。　
　米国などでは今春以降、REITの増資が活発で「外国人の間で成長戦略が見えない日本から海外REITに資金を振り向ける動きが出ている（大和証券SMBCの鳥井裕史アナリスト）という。
　市場の値動きを示す東証REIT指数は、資金繰えい懸念の後退で2月以降に反転したものの、年初来安値からの上昇率は33％と日経平均株価（45％を）大きく下回る。
　9月は投資信託が179億円と大幅に買い越し、銀行も6ヶ月ぶりに買い越した。REIT市場はこのところ値動きが落ち着いているうえ、平均配当利回りは約6％と高く「REIT本来の商品性である安定配当狙いの買いが入りやすくなっている」（野村証券の荒木智浩シニアアナリスト）。今後、こうした需要が相場の下支えとなる可能性もある。

（日本経済新聞：10/16）

115章：スポンサー資金など元手に外部成長志向

ミカサ・アセット・マネジメント社長　東野　豊氏

・・・Jリート市場の現状をどうみる。
東野氏：景気動向を反映しオフィス、住宅とも稼働率と賃料水準が下落しており、不動産マーケットそのものは依然低迷している。ファイナンスの環境については、リーマン・ショック以降、金融機関の融資に対する姿勢が厳しかったが、足元は以前ほど厳しくなくなってきたという印象だ。
・・・投資口価格の動向は。
東野氏：リート市況は一時低迷したものの、以前に比べれば上昇基調にある。当投資法人も春以降から他社と同様に回復してきた。投資口価格は3月に5万円を割ったが、6月に実施した約300億円のリファイナンス後に約12万円超となり、8月に米オークツリー・キャピタル・マネジメントが投資助言するファンドと国内の年金基金を割当先とする60億円の第三者割当増資の発表後9万円に下落したが、現在は10万円を超え、15万円前後で推移している。
・・・増資発表後も価格は比較安定している。
東野氏：投資主価値の希薄化を招いてしまう割りには、そこそこの水準で推移している。60億円の調達は今月2日付。手元資金と合わせて、11月と来年2月に償還期限を迎える投資法人78億円の償還原資を手当てできた。一連の施策で財務リスクの懸念を払拭したことが評価されたのではないか。
・・・官民ファンドがスタートした。
東野氏：投資法人債の償還資金は手当て出来ているので、現状では活用する予定はない。これまでは償還原資として物件売却や官民ファンドの活用も検討してきたが、物件を売却するにも市況は厳しいし、検討時点では官民ファンドの詳細が明らかではなかっとこともある。また、官民ファンドを活用しても、根本的な財務体質の改善には繋がらないため、第三者割当増資を選択した。投資法人債の償還を行うことで財務体質改善をアピールし、マーケットからも理解してもらえると考えた。
・・・デッドファイナンスの動向は。
東野氏：当投資法人の場合、メインバンクの支援を得て、銀行団もメインを中心にまとめてもらいたかった。以前と比べればスプレッドは厳しいが、レンダーが支援し支えるという方向性が出ているので、他の高い金利で資金調達するリートに比べれば、状況は良い方だ。当面の資金繰りはまったく問題はない。オークツリーのスポンサー支援も得ており、レンダーから総合的に評価されているのでと思う。
・・・今後の成長戦略について。
東野氏：物件の取得を再開する。昨年6月を最後に新規の物件取得は行っていないが、今はメインバンクも外部成長に前向きな姿勢だ。種別はレジデンシャルで、シングル向けの築浅物件。1物件の価格帯は10億〜30億円、総額60億円前後のイメージで考えている。既存の無担保の借入金と増資分から物件購入資金に充てる。現在のポートフォリオでは、都内の物件数が少ない。都心5区および目黒・世田谷の計7区で取得価格ベースの18％に過ぎない。全体のバランスを考慮し、特に都心5区の物件の取得を考えていきたい。ＬＴＶ比率は45％前後を推移したい。

（不動産経済通信：10/16）